Z Alanem Aleksandrowiczem, prezesem zarządu oraz Mariuszem Wiśniewskim, dyrektorem ds. marketingu Gdańskiej Agencji Rozwoju Gospodarczego, rozmawia Maciej Borkowski. - Kiedy rozmawialiśmy rok temu, Agencja dopiero powstawała. Co się wydarzyło od czasu jej powołania? Alan Aleksandrowicz: - Od przełomu listopada i grudnia ub.r., czyli od momentu powołania Agencji, udało nam się zorganizować spółkę, powołać mały, ale prężny zespół ludzi, który odpowiada za kluczowe projekty, do realizacji których zostaliśmy powołani, czyli centrum logistyczne i zagospodarowanie 51 ha terenów parku przemysłowego w Kokoszkach. Odpowiadamy również za to, co część z nas robiła już wcześniej, czyli za przyciąganie do Gdańska inwestorów i obsługę wszystkich kontaktów gospodarczych miasta ze światem. Udało nam się znaleźć dobrą siedzibę - blisko Urzędu Miejskiego w Gdańsku, sądów i całego centrum administracyjnego. Do spółki wprowadziliśmy też tereny w północnych Kokoszkach, które obecnie są już naszą własnością. - Czy do Agencji udało się przyciągnąć jakichś nowych partnerów, czy nadal jest to spółka wyłącznie miejska? Według listu intencyjnego, który został swego czasu podpisany przez prezydenta miasta i prezesa zarządu portu, jednym z głównych partnerów w Agencji miał być port. AA: - Na razie jest to spółka miejska. Rozmowy z ewentualnymi partnerami planujemy na pierwszą połowę przyszłego roku. Kiedy tworzyliśmy spółkę, wśród potencjalnych partnerów widzieliśmy przede wszystkim Zarząd Morskiego Portu Gdańsk, jako partnera przy tworzeniu centrum logistycznego. Wszystkie nasze większe zamierzenia staramy się z portem konsultować, niemniej jego zarząd wstrzymuje się na razie z wniesieniem swoich terenów do Agencji. W naszych koncepcjach zakładaliśmy, że zarządzać będzie ona całym terenem położonym między ul. Sucharskiego a Kontenerową, a tam jest ok. 20 ha należących do portu. Wiem, że port próbuje teraz sam wydzierżawić te tereny. - Jaka jest, panów zdaniem, przyczyna tej wstrzemięźliwości portu, jeśli chodzi o wchodzenie do spółki? AA: - Myślę, że chodzi tu o względy stricte ekonomiczne. Port musi dbać o swoje dochody. Z pewnością szybciej się one pojawią, gdy port będzie bezpośrednio wydzierżawiał swoje tereny, niż wtedy, gdy zostaną one wprowadzone do spółki. Prawdą jest też, że Agencja, jako spółka, nie planuje oddawania dywidendy właścicielowi. Działamy praktycznie non-profit. Wszelkie zyski, jakie się pojawią, będą przeznaczane na działalność statutową, przede wszystkim na infrastrukturę, bo ona najbardziej przyciąga inwestorów. - Do tego roku na terenach przyszłego centrum miały być przeprowadzone podziały geodezyjne. Czy udało się już to zrobić? AA: - Udało się wydzielić ok. 110 ha. Część została już wcześniej wydzielona i minister wyraził zgodę na wprowadzenie ich do spółki. Na następnym terenie, ok. 70 ha, procedury trwają. Na dzierżawę obszarów już wydzielonych, usytuowanych między wiązką rurociągów a terminalem kontenerowym, zorganizowaliśmy przetarg. - Czy zostały one już wniesione do spółki? AA: - Jeszcze nie, ale w lutym br. Rada Miasta wyraziła zgodę na wniesienie tych terenów, co nastąpi po uzyskaniu zgody ministra skarbu, zakończeniu procedur podziałowych i przetargowych. Działamy równolegle, stąd ogłosiliśmy przetarg, który - mam nadzieję - zakończy się w I kwartale przyszłego roku. Do połowy października, zbieramy oferty. Zgłosiło się już 7 firm logistycznych. - Jakie to są firmy? Mariusz Wiśniewski: - Nie możemy jeszcze mówić o szczegółach. Są to 3 grupy firm, a wśród nich dwie firmy to reprezentanci tzw. wielkiej szóstki, działającej na magazynowym rynku deweloperskim. Druga grupa to deweloperzy krajowi, również działający na tym rynku. Ostatnią grupą są firmy działające lokalnie, związane z portem. Realnie, będą to zapewne konsorcja tych partnerów, co zagwarantuje realizację strategicznych celów rozwoju portu. AA: - Jako spółka prawa handlowego, w ogóle nie musielibyśmy robić przetargu, ale chcieliśmy uzyskać jak najlepszych partnerów i inwestorów. A poza tym, chcieliśmy żeby cała procedura była jak najbardziej transparentna. Mamy świadomość, że są to trudne tereny, choćby ze względu na samą strukturę gruntów, kiedyś była tam oczyszczalnia. Część terenów musi zostać podniesiona, z uwagi na zagrożenia powodziowe. Duża ilość gruntu musi ulec wymianie. Nasz przetarg odbywać się będzie dwustopniowo. Do połowy października zbieramy oferty, zgodnie z naszym regulaminem przetargu, a potem będziemy prowadzić negocjacje. Mamy system punktacji, pozwalający na sporządzenie swego rodzaju rankingu inwestorów, z którymi potem chcielibyśmy zasiąść do negocjacji. - Jakie będą kryteria doboru tych partnerów? Którzy z nich będą przez was preferowani? AA: - Przede wszystkim musi to być inwestor przewidujący realizację projektu logistycznego lub logistyczno-przemysłowego. Dopuszczamy zarówno budowę samych magazynów, jak i magazynów z funkcjami produkcyjnymi. - Na przykład jakimi? AA: - Musiałaby to być produkcja związana bezpośrednio z portem, która korzystałaby z terminali, nabrzeży, przede wszystkim Portu Północnego. Preferowane będą przez nas również projekty związane z przewidywanym powołaniem wolnego obszaru celnego, a także firmy, które już zrealizowały jakiś projekt logistyczny, wiarygodne finansowo. Punktowane będą przez nas: stawka czynszu, koncepcja architektoniczna, dotycząca zabudowy i zagospodarowania oraz wielkość obszaru (oferta musi zakładać zagospodarowanie minimum 10 ha). Im większy będzie ten obszar, tym wyżej punktowana będzie oferta. Jednym z kryteriów będzie również czas realizacji - będziemy zainteresowani projektami, które mogą być zrealizowane jak najszybciej. W dokumentach przetargowych zaproponowaliśmy prezentowanie czynszu w ciągu 30 lat. - Wielu inwestorów uważa, że 30 lat to okres zbyt krótki. MW: - Jedyną opcją, ze względu na interesy portu, jest dzierżawa. Pomoże nam ona kontrolować sytuację na tym terenie - i w odpowiednim momencie reagować, kiedy inwestor podejmie działalność niezwiązaną z portem, albo mu szkodzącą. To był generalny problem, utrudniający nam dotarcie do inwestorów. Ci związani z rynkiem logistycznym i magazynowym nie są przyzwyczajeni do jednej opcji; z reguły kupują grunt, mając automatycznie gwarancje bankowe na hipotece. Stąd, musieliśmy poprzedzić przetarg badaniami rynkowymi. Wyodrębniliśmy blisko 40 podmiotów, które mogłyby być zainteresowane tą opcją. I już widzimy, że 7 takich podmiotów - w tym bardzo kryzysowym okresie - jest zdecydowanych, by inwestować na warunkach dzierżawy. AA: - Jeśli chodzi o działalność produkcyjną, tymi terenami są zainteresowani producenci elektrowni wiatrowych, firmy z dziedziny przetwórstwa żywności, m.in. kawy. Widzą oni tu miejsce dla zakładu, który poddawałby różnego rodzaju produkty obróbce, a następnie dystrybuowałby je, nie tylko na obszarze Polski. MW: - Jeśli do tego dołożymy wolny obszar celny - sytuacja będzie idealna. W Polsce nie ma konkurencyjnych terenów, które by były zlokalizowane tak blisko terminalu, na których byłyby równie sprzyjające warunki. A mamy jeszcze do uruchomienia taki instrument, jak specjalna strefa ekonomiczna. AA: - Mamy również wstępne uzgodnienia z Pomorską Specjalną Strefą Ekonomiczną. Ustaliliśmy, że wniosek o włączenie tych terenów do strefy złożymy po zakończeniu przetargu i podpisaniu umów przedwstępnych z inwestorami. To będzie kolejny element, który podniesie atrakcyjność tych terenów. - Rok temu, planowaliście wyłonienie generalnego inwestora, do przygotowania masterplanu przyszłego centrum. Czy udało się takiego inwestora znaleźć? MW: - Było to mało realistyczne założenie, że uda się znaleźć inwestora, który zagospodarowałby całość blisko 200 ha obszaru, w jednym, olbrzymim masterplanie. Realny scenariusz jest taki, że przetarg wyłoni kilka podmiotów, które będą musiały współpracować - i stworzą wspólną wizję zagospodarowania tego obszaru. Każdy z oferentów przedstawi jakąś wizję architektoniczną, swoisty masterplan, który będziemy analizować pod kątem rozwoju portu. AA: - Liczymy na to, że na etapie negocjacji, który zakończy się umową przedwstępną gdzieś na przełomie tego i przyszłego roku, uda nam się pogodzić zainteresowane podmioty i ulokować je w różnych częściach tego terenu - chyba że dostaniemy rewelacyjną ofertę zagospodarowania całych 110 ha, na które ogłoszony jest przetarg. - Swego czasu, była mowa o tym, że takim zainteresowanym może być fundusz Macquarie. Ten sam, który zainwestował w Deepwater Container Terminal. MW: - Trudno nam potwierdzić ten fakt, ale logiczny byłby wniosek, że skoro ich inwestycja pochłonęła ponad 200 mln euro, a musi się rozwijać, to następnym krokiem byłoby "obudowanie" tego terminalu centrum logistycznym. AA: - Byłoby to korzystne rozwiązanie. Ale, czy Macquarie zdecyduje się na tak dużą inwestycję? Z sygnałów, które dostajemy z terminalu, wiemy, że już pojawia się tam problem braku powierzchni magazynowej i terenu na składowanie kontenerów oraz na zaplecze dla firm związanych z terminalem: brokerów, firm spedycyjnych... Powodzeniem cieszyłby się zapewne jakiś obszar na składowanie samochodów, bo widać że, mimo perturbacji, logistyka samochodowa nadal w porcie funkcjonuje. MW: - Macquarie w terminalu inwestował z myślą o dużych transportach i dużych statkach - i z pewnością myślano tam o pójściu dalej, w głąb lądu. To po prostu naturalna kolej rzeczy. To specyficzny inwestor, który lokuje środki w inwestycje, które mają stopę zwrotu kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt lat: w infrastrukturę, terminale... AA: - Rozmawiamy również z prywatnymi dystrybutorami, którzy są zainteresowani logistyką paliwową, np. zbudowaniem na tych terenach zaplecza ze zbiornikami, z których mogliby korzystać różni klienci. Zawitali też do nas inwestorzy zagraniczni, więc jesteśmy nawet gotowi wystąpić z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ przy takich funkcjach musiałby on być lekko zmodyfikowany. - Kiedy na terenach przyszłego centrum zacznie się dziać coś konkretnego? MW: - Inwestycje pojawią się w 2010 r., czyli w dość krótkim czasie. AA: - W tym roku chcemy zakończyć przetarg, wynegocjować umowy przedwstępne oraz mamy nadzieję uzyskać zgodę ministra skarbu na wniesienie tych obszarów do Agencji. W pierwszym kwartale przyszłego roku chcielibyśmy dopiąć podziały geodezyjne wewnątrz obszaru. Mamy też nadzieję, że podmioty, z którymi podpiszemy umowy, od razu przystąpią do projektowania i w przyszłym roku uzyskają pozwolenia na budowę. MW: - Z rozmów, które prowadzimy z firmami dysponującymi powierzchnią magazynową, wiemy, że wiele z nich ma problemy z zagospodarowaniem pustostanów w Europie Środkowo-Wschodniej - ale nie w Gdańsku. Tu pustostany wynoszą zero. - Ale firma Panattoni opóźniła swoją inwestycję w Gdańsku, która miała ruszyć pod koniec I kwartału br. MW: - Nastąpiło to jednak z zupełnie innych powodów, niż brak popytu na magazyny. Wynikało to z ogólnej sytuacji finansowej, bo na świecie wygląda to różnie. Ale pojawili się również na rynku gracze krajowi. Nie jest tajemnicą, że zainteresowane jest projektem Biuro Inwestycji Kapitałowych SA (BIK) z Krakowa. To podmiot, który inwestuje w całej Polsce, także w Pruszczu Gdańskim - i posiada już kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni magazynowych. Te firmy, dzięki brakowi powiązań z rynkami zagranicznymi, są w stanie wygenerować własne środki na inwestycje. Jest to zupełne novum, bo rynek ten od lat był kontrolowany przez 6-7 dużych podmiotów związanych z rynkiem logistycznym. - Trudno tu chyba mówić o kontrolowaniu rynku, skoro do niedawna, na północ od linii Poznań - Warszawa, nie powstawało nic. MW: - Ten region był bardzo zaniedbany, ale ostatnie lata należały przede wszystkim do ProLogis i Panattoni; na trzecim miejscu był Selgros - i długo, długo nic. Teraz, gdy ci wielcy zmuszeni są do rezygnacji z inwestycji, wchodzą nowi - i BIK jest tego przykładem. AA: - A mamy nadzieję, że nie tylko tych nowych, ale i starych graczy uda nam się namówić do stworzenia konsorcjum, bo tylko w tej formule projekt ten może być najbardziej efektywny. MW: - Pozytywne jest to, że wszyscy traktują ten projekt nie jako lokalny, ale przedsięwzięcie na skalę przynajmniej Europy Wschodniej. - A jaką rolę w tym wszystkim przewidujecie dla portu? AA: - Przede wszystkim widzimy dla niego rolę recenzenta, również tych planów inwestycyjnych, które pojawią się w związku z przetargiem. Porozumieliśmy się też, jeśli chodzi o zagospodarowanie terenu portowego który, według wstępnej koncepcji, miał stanowić część centrum logistycznego. Przeznaczony będzie na potrzeby innego dużego projektu. Jest inwestor, którego, mam nadzieję, będziemy mogli wkrótce ujawnić. - Jakiego rodzaju to będzie inwestor: związany z produkcją czy usługami morskimi? AA: - Będzie to duży inwestor - bardzo potrzebny portowi i miastu. Tyle możemy teraz powiedzieć. - Dziękuję za rozmowę.